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IVAR, o novo índice do aluguel

Há anos, o mercado imobiliário sente falta de um indicador que reflita de modo mais fiel os preços dos aluguéis. A referência para a maioria dos contratos é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Porém, trata-se de um indicador que acompanha os preços para o setor produtivo, pouco relacionado ao custo de moradia em si.

O problema é antigo, mas nos dois últimos anos ficou mais evidente. No acumulado de 2020 e 2021, o IGP-M subiu quase 50%, enquanto a renda média do brasileiro é menor do que a registrada no fim de 2019, antes da pandemia do Covid-19, que impactou a economia.

No ano passado, o IGPM alcançou 30% no acumulado dos 12 meses anteriores, pressionando o reajuste dos aluguéis de forma irrealista. Não havia como inquilinos pagarem os 30% de reajuste, pois muitos tiveram redução salarial durante a pandemia e alguns até perderam o emprego.

Na tentativa de atender a demanda do mercado, a FGV lançou em janeiro o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). O novo indicador foi elaborado exclusivamente para acompanhar a variação de aluguéis residenciais. Isso que dizer que há uma correspondência direta com a dinâmica e os fundamentos do mercado imobiliário.

Como o IVAR é calculado?

A FGV firmou parceria com administradoras de imóveis para coletar os preços de contratos novos, reajustados e renegociados. O objetivo é ter uma medição mais próxima do comportamento do preço dos aluguéis.

O cálculo do IVAR é baseado em cerca de 10.000 contratos de locação de imóveis em quatro das maiores capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O objetivo é agregar mais cidades e regiões ao índice ao longo dos próximos meses, para tornar a amostragem mais completa.

O IVAR será o novo índice de reajuste do aluguel?

Na prática, o novo indicador será adotado como indexador em contratos novos e em renegociações de aluguéis? Segundo a FGV, essa decisão deverá partir de inquilinos e proprietários, portanto, é algo que próprio mercado vai estabelecer.

A instituição explica que não tem o poder de determinar que os contratos adotem um ou outro indicador. Tudo vai depender do aprendizado do mercado, ou seja, de como as pessoas vão entender o índice e sua metodologia e de como o IVAR vai evoluir. Se as partes interessadas entenderem que está refletindo a realidade do mercado, maior é a chance de ele ser adotado de fato.

E você, é inquilino ou proprietário de imóvel? Gostou de ter um índice mais fiel à realidade do mercado? Deseja adotá-lo?

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